「親から代わりにマンションを売却するように頼まれた。できるだけ手間をかけたくないので、買取で売却しようと思っているが、実際に売却するにはどのような手続きが必要なんだろうか。」
そんな疑問に答えます。
本文の内容
- 親所有のマンションを買取で売却するには委任状が必要
- 親が認知症などの場合は成年後見人制度を利用してマンション買取を依頼する
- 親のマンションを自分名義にすると贈与扱いになるので注意
弊社は創業して11年目の不動産会社です。地域密着型として営業し、今まで多くのお客さまから不動産について相談をいただいてきました。その中には、「親が持っているマンションを売却したい」ということもよくあります。
そこでこの記事では、親の生前にマンションを買取で売却するときの手続きについてお伝えします。
１．親所有のマンションを買取で売却するには委任状が必要
たとえ家族だとしても、自由にマンションを売却できるわけではありません。
親から代わりにマンションの売却を頼まれたときには、親から委任を受けることが必要です。これは、「子どもに自分の代理人として法律行為をすることを頼む」ことです。
委任契約については民法上、委任するときには書面を交わす必要はないですが、書面がなければトラブルになることも多いので、親から委任を受けたことを証明する書類として、委任状を作成することが一般的です。
弊社でも委任状の作成はお願いしています。
また委任状に決まった書式はありませんが
- マンションの正確な情報
- 代理人に委任する権限の範囲
- 委任状の有効期限
は必ず記載します。
さらに、マンションの名義人(親)の署名と実印、マンション買取を委任された子の署名と実印も必要です。そのほかは、下記も準備します。
- 親と子の３ヶ月以内に発行した印鑑証明書
- 親の住民票
- 子の本人確認書類
本人確認書類は、氏名・住所・生年月日が記載されたものである必要があるので、運転免許証やパスポート、健康保険証、住基カードなどを使用してください。
そして委任している、していないに関わらず、「犯罪収益移転防止法」に基づいて不動産売買では売主の本人確認が義務付けられています。
これはマンション買取の場合も同様です。そのため、マンションの名義人である親の本人確認書類もあらかじめ準備しておきましょう。
これらの書類を揃えて始めて、子どもは親の代理としてマンション買取の取引を進めることができます。
委任状については弊社でもテンプレートを用意しておりますのでお気軽にお問い合わせください。マンション買取に関する相談も無料で承っております。
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２．親が認知症などの場合は成年後見制度を利用してマンション買取を依頼する
親が認知症になっていたり、寝たきりになっていたりして、代理人を決めるのに正しい意思決定が難しいと判断される場合、委任状を作成するだけではマンション買取を進めることができません。
成年後見制度というのは、簡単にいうと判断能力が不十分な方々が騙されて自分に不自由な契約を結ばないように保護し、支援するための制度です。
成年後見人は家庭裁判所から選任されることでなることができます。親子間で書類を交わすだけでは成年後見人とはみなされないので注意してください。
成年後見制度を利用するときの注意点
また成年後見人になったからといって自由に親の財産を処分することはできません。成年後見人は「成年被後見人(親)の財産・生活を守る」ための行動のみが代理で許可されているからです。
つまり、単純に親のマンションを買取で売却したいという理由だけでは取引の代理行為は認められません。たとえば、介護費用や療養費、老人ホームへの入居費用に用いるなど明確な目的が必要です。
そして買取によって得た代金をどのように使うのか、家庭裁判所に提出して許可を得てから、マンションの引き渡し手続きを行います。
ここでは簡単にお伝えしましたが、実際に成年後見人として親の代理でマンション買取を進めるときには様々な書類・複雑な手続きが必要になります。
成年後見制度の利用は難しいことが多いので、細かいところについては専門家に相談しながら進めることをおすすめします。
弊社でも成年後見制度を利用したマンション買取について無料で相談にのっていますのでお気軽にお問い合わせくださいませ。
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３．親のマンションを自分名義にすると贈与扱いになるので注意
また親のマンションを売却するとき、委任状や成年後見制度を利用した代理人ではなく、一度自分名義にして取引を進めることを考える方もいらっしゃいます。
たしかに、自分名義にすれば委任状も家庭裁判所の許可も不要になるので、スムーズにマンション買取を進めることができます。
また取得費用としてお金を支払っていたとしても、それが市場価格から極端に低い金額の場合は、市場価格との差額を「みなし贈与」とされて、税務署に指摘される可能性もあります。
一般的にはマンションの取引価格が時価の20％より安い価格の場合に「みなし贈与」とされます。そのため親のマンションを売買によって取得しようとする場合には、適正な価格で取引する必要があります。
1,000万円で売却できたはずのマンションを親子間で100万円で取引する場合
たとえば、本来であれば1,000万円で売却できたはずのマンションを親子間で100万円で取引したとします。
このとき、800万円以下で売却したときに「みなし贈与」とみなされるので、差額の700万円に対して贈与税がかかることになります。
ただし時価の20％というのも一般的な基準です。国税庁のホームページには、著しく低い価額について「著しく低い価額の対価であるかどうかは、個々の具体的事案に基づき判定することになります。」と書かれているので、明確な基準があるわけではありません。
そのため、もし親のマンションを一度取得して、名義を変更したあとで買取による売却を考えている場合は事前に不動産会社や税理士・弁護士などの専門家に相談するようにしてください。
あとから税務署に指摘されると思わぬ贈与税がかかって、大きな負担になってしまう可能性もあります。
４．まとめ
ここまでお伝えしたように、親のマンションを買取で売却しようとすると、親の許可を得て代理で行う委任状を作成する必要があります。
またマンション買取が将来の相続のための財産整理が目的の場合、一度子どもの名義にしてしまうと売買価格によってはみなし贈与とされて贈与税が課せられる可能性もあります。
そのため、マンションの名義を子どもに変更するよりも、委任状を作成して代理で取引を進めた方が目的に沿ったものとなるでしょう。
もし親所有のマンション売却を頼まれたときにどのように進めたらいいかわからないときには弊社にお気軽にご相談ください。経験豊富な担当者がお客さまの個別の事情に合わせて最適な方法を提案させていただきます。相談は無料です。
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