• 最終更新日:2018/07/18

マンションを買取で売却したときの税金【居住用か投資用かで違う】

「マンションを買取によって売却したときにはどのような税金がかかって、どれくらいの税額がかかるんだろう。税金が安くなる特例があれば、それも合わせて知りたい。」

そんな疑問に答えます。

 本文の内容

  • 居住用マンションを買取で売却したときにかかる税金
  • 投資用マンションを買取で売却したときには消費税がかかる場合も
  • 居住用マンションの買取による売却で使える特例
  • 投資用マンションの買取による売却で使える特例

弊社は創業して11年目の不動産会社です。地域密着型として営業を続けてきました。

その間、居住用であるマイホームのマンションの買取も、投資用マンションの買取もどちらも行ってきました。そこでこの記事では、今までマンション買取を行ってきた経験から、マンションを売却したときにかかる税金と適用できる特例についてわかりやすくお伝えします。

1.居住用マンションを買取で売却したときにかかる税金

居住用マンションを買取で売却したときには次の3つの税金がかかります。

その①:印紙税

買取による売却であっても、売主をお客さま、買主を不動産会社として契約書を結びます。そして、不動産の売買契約書は印紙税の課税対象です。後のトラブルを避けるためにも、売主と買主で2通作成し、両者が1通ずつ保有することになっているので、印紙もそれぞれの契約書に貼り付けます。

また、税額は契約書に記載された金額によって決まります。不動産の売買契約書は平成32年3月31日までに作成されたものについては、印紙税の軽減措置の対象で、契約金額に対する印紙税額は下表の通りです。

契約金額 本則税率 軽減税率
100万円超~500万円以下 2,000円 1,000円
500万円超~1,000万円以下 10,000円 5,000円
1,000万円超~5,000万円以下 20,000円 10,000円
5,000万円超~1億円以下 60,000円 30,000円
1億円超~5億円以下 100,000円 60,000円
5億円超~10億円以下 200,000円 16,000円
10億円超~50億円以下 400,000円 320,000円
50億円超~ 600,000円 48,000円

https://www.nta.go.jp/law/shitsugi/inshi/08/10.htm

本則税率に比べて50%~20%の軽減率です。

その②:抵当権抹消登記の登録免許税(ローンの残債がある場合)

ローンでマンションを購入したときにはマンションの建物と土地を担保に入れて、それぞれに抵当権が設定されると思います。

抵当権はローンを完済するだけでは抹消されません。もちろんローンの返済が終わった時点で、抵当権自体は意味がないものとなっているのですがマンションを売却するときには抵当権の抹消が義務付けられています。

実際、不動産会社が買取るときには、現金一括になるので抵当権が設定されたままでも問題ありません。ですが、抵当権が抹消されないままでは、次の買主がローンを組めないということになります。

新しくローンを組むには、抵当権が抹消されている必要があるからです。そのため、マンションを買取で売却したあとは、入金されたお金で残債を返済し、抵当権抹消登記まで行います。

このときにかかる税金が、抵当権抹消登記の登録免許税です。1不動産あたり1,000円かかり、建物と土地で2つの不動産に対して抵当権が設定されていれば2,000円になります。

申請書は法務局のホームページからもダウンロードできます。※不動産登記の申請書様式について

抵当権抹消登記は自分でも書類を作成して手続きできますが、手間と時間がかかるので、司法書士などの専門家に依頼する方が安心です。

司法書士報酬は1~2万円が相場です。

その③:譲渡税(利益が出た場合)

譲渡税はマンション買取で利益が出たときに納税する必要があります。この利益を「譲渡所得」といいます。

譲渡所得は、入金された金額から、マンション購入時にかかった費用や所有している間の修繕費用などを取得費と、マンション買取でかかった諸費用も合わせて差し引いた金額のことです。

また建物は使用したり、期間が経ったりすることでその価値は減少していきます。

そのため、購入代金がそのまま取得費にはならず、「減価償却相当額」を差し引いた金額が、譲渡所得を算出するときの実際の取得費です。

譲渡所得 = 売却金額 – (取得費 + 譲渡費用 )

そして譲渡所得から特別控除などを引いた金額が、「課税譲渡所得」です。居住用マンションであれば、譲渡所得の税率は下表の通りです。

所有期間 短期(5年以下) 長期(5年超)
所得税 30% 15%
住民税 9% 5%

※平成49年までは復興特別所得税として各年分の基準所得額の2.1%を追加で納税する必要があります。
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3211.htm

マンションの所有期間は売却した年の1月1日時点で算出されます。5年を境に税率が倍近く変わることがわかります。

特に譲渡所得では取得費や譲渡費用に含まれる項目の判断、減価償却相当額の計算など複雑です。また所有期間によっては、あえてマンション買取のタイミングを遅らせた方がいい場合もあります。

弊社ではこのような税金対策を含めて無料で相談を受け付けております。どうぞお気軽にお問い合わせください。
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2.投資用マンションを買取で売却したときには消費税がかかる場合も

投資用マンションを買取で売却すると、印紙税・抵当権抹消登記の登録免許税・譲渡税がかかることは共通です。 それだけではなく、消費税がかかる場合もあります。

消費税は、日本国内において、事業者が、事業として行う取引に対して課税されます。居住用マンションの場合は売主が「個人」のため、消費税の課税対象外でした。

しかし投資用マンションは、事業用として利用していたマンションのため、そのマンションの売却も「事業の一部」とみなされる可能性が高いです。

また前々年の課税売上高が1,000万円を下回る場合は、消費税の「免税事業者」となって、消費税の納税義務が免除されることになっています。

もし消費税の課税事業者であれば、買取価格にも消費税を含めてもらう必要があります。消費税は本来、買主が負担して、売主が買主の代わりに納めるものです。そのため、消費税がかかったとしても、売主に負担がかかるものでありません。

ですが、消費税の課税事業者なのに、マンション買取時に消費税を受け取っていなければ、買取価格に消費税も含まれているとみなされます。

つまり、マンション買取の入金額から消費税分を計算して、納めなければならない可能性が出てきます。

たとえば、マンションの建物部分を3,000万円、土地部分を5,000万円の計8,000円で売却したときで考えてみましょう。消費税は土地にはかからず、建物にだけが課税対象です。そのため、売却価格の3,000万円には消費税が含まれていて、実際には3,000万円(内消費税、2,222,222円)ということになり、220万円以上の消費税の納税義務があります。

マンション買取の金額は高額になるため、消費税も高額です。不動産会社も投資用マンションの買取ということであれば、消費税の課税事業者かどうかは確認するはずです。

ですが、万が一、忘れられていたときは消費税の課税事業者か、免税事業者かは契約書を交わす前に伝えておくことが大切です。

弊社では投資用マンションの買取も行っております。相談・査定は無料で承っておりますので、お気軽にお問い合わせください。
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3.居住用マンションの買取による売却で使える特例

マンション買取でかかる税金と一般的な税率についてお伝えしました。マンション買取は非常に大きな金額での取引になるので、納税額も非常に大きくなります。ですが、税額控除の特例を利用することで、課税譲渡所得額を小さくすることができます。

まずは居住用マンションを買取で売却したときに利用できる特例を2つ紹介します。

その①:3000万円の特別控除

居住用マンションを売却したときには、所有期間に関係なく最高3,000万円を譲渡所得から控除できます。

居住用が対象なので、仮住まいや別荘のような目的で持っていたマンションには適用されません。

また、この特例を受けるためには、確定申告が必要になるので気をつけてください。特別控除によって非課税になるときでも、特例を受けるためには確定申告が必須なので、忘れると、特別控除されないだけでなく、延滞税もかかってしまいます。

その②:マイホームを売ったときの軽減税率の特例

  • マイホームを売る
  • 売却年の1月1日において建物と敷地の所有期間が10年を超える
  • 売却年の前年と前々年にこの特例を受けていない
  • マイホーム買替えや交換など他の特例を受けていない(3,000万円特別控除は併用可)
  • 親子や夫婦など特別の関係がある人に対しての売却ではない

この5つの条件を満たすとき、軽減税率の特例を受けられます。このときの税率は下表の通りです。

課税長期譲渡所得金額(=A) 税額
6,000万円以下 A×10%
6,000万円超 (A-6,000万円)×15%+600万円

※平成25年から平成49年までは、復興特別所得税として各年分の基準所得税額の2.1%を所得税と併せて申告・納付

この特例を受けるときも、確定申告に必要書類を添付する必要があります。

4.投資用マンションの買取による売却で使える特例

投資用マンションを買取で売却したときには、下記の特例を受けられる可能性があります。

事業用資産の買換えの特例

個人が事業用の資産を売却して、一定期間内に、特定の地域内にある土地・建物などの資産を取得して、その取得の日から1年以内に事業用として利用し始めたときに、一定の要件を満たせば、受けられる特例です。

譲渡益の一部に対する課税を将来に繰り延べることができます。

たとえば、買取価格(譲渡価格)が、買換えた価格(取得価格)より少なかったときは、次のようになります。

(買取価格 × 0.2) – { (譲渡資産の取得費 + 譲渡費用) ×0.2 }= 課税される譲渡所得

80%が将来に繰り延べられることになるので、売却したときの価格の20%部分のみに課税されるわけです。5,000万円が買取価格だったときには、1,000万円に対して課税されることになるので、大きな節税につながります。

事業用資産の買換えの特例は、適用を受けるために確定申告が必要です。適用を受けられる要件の確認、適用されたときの税額計算は、他の特例に比べて複雑なので、税理士などの専門家に依頼することがおすすめです。

※弊社ではこのような税金対策を含めて無料で相談を受け付けております。どうぞお気軽にお問い合わせください。
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5.まとめ

確定申告などの税金の手続きは、マンションを買取で売却したあとで必要なものです。勉強したり、税務署の職員に相談したりしながら自分で申告することもできますが、とても手間がかかります。

また、特例の適用については、税務署にも「聞かなければ教えてもらえない」こともあり、知らないだけで必要以上の税金を納めてしまうことにもなりかねません。

税理士などの専門家に依頼すると費用はかかりますが、それ以上の節税効果も期待できるのでおすすめです。

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フクマネ不動産 編集部

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