• 2018/11/23

底地の買取でローンを組むのは借地権者以外難しい【断られたら買取業者へ売却】

「まとまったお金が必要になったので底地を売却した。でも、底地買取のために買い手はローンを組めるんだろうか。ローンを組めないと売却価格は安くしないといけないのか。底地を売却するときのより良い方法についても知りたい。」

そんな疑問に答えます。

本文の内容

  • 底地の買取だけではローンを組めない可能性が高い
  • 借地人が底地を買取るときはローンを組める可能性がある
  • 借地人が底地を購入しないときは買取業者への売却がおすすめ

弊社は地域密着型の不動産会社として創業して11年目になります。不動産業者のなかでも底地買取を行っている数少ない会社として、これまで多くの相談も受けてきました。

その中でも、底地の売却しやすさ、売却額への影響が大きい「買い手はローンを組めるのか」についてよく聞かれたので、この記事で解説します。

1.底地の買取だけではローンを組めない可能性が高い

底地の買取資金として、底地を担保に不動産担保ローンを組むのは難しいです。

なぜなら、金融機関が算定する底地の担保価値はゼロ円だからです。

一般的に、担保価値は対象の不動産を市場で売却したときに売れるだろう価格を算定したものをいいます。

そのため、「底地の売却」というように底地も市場で取引されるので、その価格が担保価値になってローンを組めると思われるかもしれません。

ですが、底地の上には借地人が建物を建てて住んでいます。

そして、地主の都合で借地人を追い出すことはできません。

また、借地人が重大な契約違反をしない限り基本的には、借地人が底地を利用し続けることが認められていて、地主は更新を拒否できません。

その結果、底地の市場性は低く、担保価値なしとみなされています。

1-1.第三者に底地を買い取ってもらうのは難しい

底地を担保に不動産担保ローンが組めないので、基本的に買い手は底地の購入資金を現金、もしくは無担保ローンで準備することになります。

底地の価格は完全所有権のある土地に比べて低いとはいえ、それでも数百万円はします。

それだけの資金を現金で出せる方は少ないでしょう。

また、第三者が底地を購入する大きな理由が底地投資です。

底地投資は通常の不動産投資に比べて利回りが低いですが、空室リスクがなく安定している点が魅力になっています。

ただ、無担保ローンは不動産担保ローンに比べて金利は高く、返済期間は短く、融資額も少ないということで返済の負担が重いです。

そして金利やその他諸費用を考えると、無担保ローンを組むと底地投資では赤字になってしまう可能性もあります。

もちろん底地以外に自宅など担保に入れられる不動産を所有していれば、それを担保に不動産担保ローンを組めます。

ですが、住宅ローンを返済中であれば二番抵当権となって審査が通る可能性が低くなります。

このような事情があるので、第三者に底地を買い取ってもらうのは難しいです。

2.借地権者が底地を買取るときはローンを組める可能性がある

底地を担保にローンを組むのは難しいとお伝えしましたが、買主が借地人の場合は話が別です。

借地権者が底地を買取るときには借地権が完全所有権となり、不動産担保ローンではなく、より金利も返済期間も有利な住宅ローンを組める可能性が高いです。

このため、借地権者は買取資金の準備がしやすく、不動産の価値を上げられるので売却価格も第三者に売却するより高くなります。

第三者に売却するときには更地価格の15%程度が相場ですが、借地権者に売却するときには更地価格の50%程度が相場です。

ただし、借地権者の年齢や状況によってはローンを利用できず、交渉がまとまったのに、買取を断念されることもよくあるので注意してください。

3.借地人が底地を購入しないときは買取業者への売却がおすすめ

底地の買取にローンが利用できる可能性、売却価格の高さから考えても、底地を売却するときの第一候補は借地人になります。

それでも買取資金の用意ができないなどの理由で断られたときには、第三者の買い手を探すよりも買取業者へ売却する方がおすすめです。

この記事の最初にお伝えしたように、底地を買取る意思があり、買取れる資金を準備できる第三者を探すのは難しいからです。

さらに運良く買い取りたいという方が見つかったとしても、売却価格や条件で交渉に苦労することも多くあります。

その点、売却先が買取業者であればすぐに売却することができ、即金で買取るだけの資金力もあるので、買い手がローンを利用できるかどうか心配する必要がありません。

底地の売却について交渉がないのもメリットです。

また、底地の売却先を第三者ではなく買取業者にすると売却価格は低くなってしまいますが、底地を借地人に売却するときの価格と比べれば、第三者に売却するときも、買取業者に売却するときもほとんど差はありません。

そして買い手が買取業者の場合には仲介手数料がかからないので、手元に残る金額や手間を考えると、借地人に売却できないときは買取業者へ売却するほうがよいでしょう。

4.まとめ

通常、底地の買取資金としてローンを利用できるのは、底地を所有権化できる借地人のみです。

底地のみを購入することになる第三者はほとんどの場合でローンを組めません。

そのため、売却価格も第三者へ売却するより借地人に売却するほうが高くなります。

それでも、借地人の状況によってはローンを利用できず、買取を断られてしまうこともあります。
そのような場合には、無理して底地を購入してくれる第三者を探すよりも買取業者へ売却してしまった方が手間もなくおすすめです。

また底地の処分方法については、売却以外にも同時売却や等価交換という方法もあります。

不動産の中でも底地は特に難しい分野になるので、専門家に相談しながら考える方が早く、確実です。

弊社でも相談は無料で受け付けております。

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フクマネ不動産 編集部

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