• 2018/11/23

底地の買取相場は更地価格の10%【相続税評価額と差が大きい理由も解説】

「まとまったお金が必要になったので、底地を売ろうと思っているけど、どれくらいの金額で買い取ってもらえるんだろうか。底地の買取価格の相場について知りたい。」

そんな疑問にお答えします。

本文の内容

  • 底地割合がそのまま底地の買取価格に反映されるわけではない
  • 底地の買取価格の相場は更地価格の10%
  • 底地を借地人に買い取ってもらうときの相場は更地価格の50%前後
  • 普通借地権より定期借地権がついている底地の方が買取相場は高い

弊社は創業して11年目の不動産会社です。地域密着型として営業し、多くのお客様から不動産に関する相談を受けています。

底地に関する相談を受けるときには、どれくらいの金額で売却できるか、買い取りしてもらえるかということをよく聞かれます。

そこでこの記事では、底地の買取価格の相場について解説しました。

1.底地割合がそのまま底地の買取価格に反映されるわけではない

「底地の価値」を考えたときに、まず頭に浮かぶのが相続税の課税標準額を計算するときに使う底地割合だと思います。

この底地割合を底地の財産価値を評価する方法は路線価方式と呼ばれるものです。

国税庁が公開している路線価図・評価倍率表から、路線価、借地権割合を閲覧できるので、土地の形によっては個人でも家にいながら算出できます。

ですが、算出した底地の価額がそのまま買取価格に反映されるわけではありません。

この価額はあくまで、相続税評価額として使われるもので、市場で取引される実勢価格とは異なっているからです。

相続税評価額を基準に底地の買取価格を考えていると、実際の査定額を聞いた時に大きな衝撃を受けてしまうでしょう。

2.底地の買取価格の相場は更地価格の10%

まず底地の買取価格の相場は、更地価格の10%~15%です。

底地割合が40%の土地の相続税評価額と比べると、1/3~1/4にまで下がるのが現状です。

通常の更地の土地であれば、買取をしたあとで、不動産業者は、そのまま土地を探している方に売却したり、物件を建てて売却したり、賃貸に出したり、駐車場などに活用したりと様々な方法を取れます。

ですが、底地の場合は、底地の上に借地人が自宅を建てて住んでいることがほとんどです。

底地を買い取って、底地の所有者になったからといって借地人を追い出すことはできません。

土地の所有者なのに土地を使うことができない状態ということです。

そのような底地を第三者に売却するのは難しく、地代による収益も固定資産税などを差し引くとわずかなので、買取価格も非常に安くなってしまいます。

その結果、更地価格の10%~15%程度が買取価格の相場です。

3.底地を借地人に買い取ってもらうときの相場は更地価格の50%前後

通常の土地であれば、買取価格の相場は、第三者に仲介で売却するときの70%程度になります。

ですが、底地は、買取業者に売却するときと、第三者に売却するときの相場にそれほど差がありません。

ただし、借地人に底地を買い取ってもらえるのであれば、それが一番高く売却できます。

事実、借地人が底地を買取るときの相場は、更地価格の50%です。

買取業者と比べて約4倍も高いです。

しかも、底地割合を使って計算した相続税評価額よりも高くなっています。

これは借地人が底地を買取ることで借地を完全所有権の土地にできるからです。

借地の間は、増築や改築、売却するにも地主の承諾と一定の承諾料が必要でした。

底地を買取ることで、そのような承諾を得る必要がなくなり、自分で自由に活用できるようになるのです。

また、借地権が消滅することで売却するときも買い手を探しやすく、通常の不動産の相場近くで売却できます。

このように借地人にとっては、底地を買い取ったあとのメリットが非常に大きいです。

そのため、借地期間や地代にもよりますが、借地人が買取るときの相場は更地価格の50%前後になっています。

借地人が底地を買取るときには住宅ローンも組める可能性が高く、購入資金の準備がしやすいのも、高く売却できるポイントです。

底地買取でのローンの利用については下記の記事で詳しく解説しているので合わせてお読みいただければ理解しやすいでしょう。

底地の買取でローンを組むのは借地権者以外難しい【断られたら買取業者へ売却】

4.普通借地権より定期借地権がついている底地の方が買取相場は高い

平成4年8月1日に新借地借家法が施行され、「定期借地権」という制度が作られました。

これは、借地契約を結ぶ時に定めた借地期間で、その後の更新なく終了する契約です。

普通借地権は契約期間が満了になっても地主に正当事由がない限りは更新されます。

そのため、一度貸した土地は半永久的に戻ってこないものとされ、取り戻すには高額な立ち退き料を支払う必要があります。

それに対して定期借地権は契約期間が満了になれば原則更新はありません。

契約満了になれば立ち退き料を支払うことなく土地を取り戻すことができます。

普通借地権と定期借地権にはこのような違いがあるので、地主にとっては、定期借地権の方が普通借地権よりも有利な権利です。

それは、相続税評価額を計算するときに使う底地割合からもわかります。

普通借地権よりも定期借地権の方が底地割合は高くなっているのです。

定期借地権であれば、いつ土地が戻ってくるのかも明確にわかるので、買取相場も高いです。

買取価格は残っている契約期間にもよるので、買取業者に直接相談することをおすすめします。

また底地の買取価格は、買取業者がどれだけ底地・借地権の取扱いがあるか、知識を持っているかで全く違います。

買取業者に売却するときには、業者選びも重要です。

底地の買取業者選びのポイントについては下記の記事でまとめていますので、合わせてご確認ください。

底地を買取業者に売却するメリット・デメリット【業者選びのポイントも解説】

5.まとめ

底地の買取相場についてお伝えしました。

底地を一番高く買い取ってもらえるのは、借地人ですので、売却先としては第一候補になります。

ただし、底地の売買は不動産の中でも特に難しく、当人同士での話はまとまりにくいので、交渉役として不動産会社へ依頼することがおすすめです。

そしてもし借地人から買取を断られたり、急ぎでまとまったお金が必要だったりする場合には、買取業者への売却を考えるようにしてください。

弊社では、底地の買取を行っております。また、経験豊富な担当者がしっかりと話しを聞かせていただいて、あなたに状況に合った提案もさせていただきます。

相談は無料で受け付けておりますので、どうぞお気軽にお問い合わせください。

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