• 2017-8-20

【賃貸】入居審査とは?基準と落ちる人の特徴

部屋探しで重要なことの1つに入居審査が挙げられます。

いくら予算にぴったりの良い部屋を見つけたとしても、入居審査を通過しなければ、契約できません。

不動産屋に行くと、職業や年齢などを聞かれますが、これは、「案内物件が入居審査に通るかどうか」を判断する意味合いもあります。

この記事では、部屋を借りる際に重要な”入居審査”について、詳しくまとめました。

「入居審査って何?」「入居審査に通るか不安」「なぜ、入居審査に落ちたのか分からない」という方は、是非、参考にしてください。

入居審査で重要な4項目

一般的に入居審査では、次の4項目が重要視されます。

  1. 年収
  2. 職業・勤務先
  3. 連帯保証人
  4. 見た目・人柄

クレジットカードや住宅ローンの審査のようなものと思っていただければいいです。

1. 年収

「家賃を滞納せずに払っていけるか」は、大家さんにとって最も重要なポイントです。

目安として、月収を3で割った額が「家賃+管理費」を上回っていけば、支払い能力があると見なされます。

月収(年収÷12ヶ月)÷3 > 家賃+管理費

例えば、

月収30万円であれば、30万円÷3=10万円

年収300万円であれば、300万円÷12ヶ月÷3≒8.3万円

となります。

それ以内であれば、支払い能力がある(=入居審査に通りやすい)と見なされます。

つまり、年収300万円の方は、家賃8.3万円までが選べる物件の幅となります。

次は、年収ごとの家賃上限(目安)をまとめた表です。

年収ごとの家賃上限(目安)
年収 家賃の上限(目安)
180万円 5万円
200万円 5.6万円
240万円 6.7万円
280万円 7.7万円
300万円 8.3万円
350万円 9.7万円
400万円 11.1万円
450万円 12.5万円
500万円 13.8万円
600万円 16.6万円
800万円 22.2万円
1000万円 27.7万円

例え、年収1000万円だったとしても、家賃50万円の部屋に住むのは厳しいということ。

無事、審査を通過したいのであれば、自分の年収に見合った部屋を選ぶ必要があります。

2. 職業・勤務先

入居審査の対象には、”職業・勤務先”も含まれます。

主に「安定して家賃を払っていけるか」「近隣住民とトラブルを起こさないか」をチェックされます。

具体的には、

  1. 職種
  2. 雇用形態
  3. 勤続年数

の3点です。

1. 職種

人を職種で判断するのは好ましくありませんが、

  • 水商売
  • 肉体労働系
  • 運転手(長距離トラックやタクシー)

などは、マイナスイメージが持たれやすく、入居審査も通りづらくなります。

理由としては、

  • 昼間逆転の生活スタイルになりやすく、近隣住民と騒音トラブルを起こしやすい(水商売、夜勤のある仕事)
  • 怪我・事故を起こしやすく、収入が不安定になりやすい(肉体労働系、運転手)

と大家さんや管理会社に判断されやすいからです。

一般的には、

  • 専門職(医師、弁護士、一級建築士、税理士など)
  • 上場企業
  • 公務員

は、入居審査に通る可能性が高いです。

この辺は、大家さんの意向によりますので、その地域に詳しい不動産屋に相談してみましょう。

2. 雇用形態

近年は、働き方の多様化により、さまざまな雇用形態が存在しています。

しかしながら、雇用形態によって、仕事の定着率が変わることも事実。

当然のことながら、「安定して家賃を払っていけるか」を重視している入居審査にも影響を与えます。

一般的には、無期雇用として雇われる「正社員」が最も入居審査が通りやすく、

「正社員」→「契約社員・派遣社員」→「会社経営者・自営業」→「アルバイト・パート」→「無職・生活保護受給者」

の順番に入居審査が厳しくなっていきます。

会社経営者・自営業の場合

事業規模にもよりますが、会社経営者・自営業の方は、「収入が不安定」なケースが多く、入居審査も難しくなりがちです。

特に

  • 会社を設立したばかりの会社経営者
  • 個人事業の開業届出をしたばかりの自営業者(個人事業主)

は、まだ収入証明書(所得証明書、納税証明書など)の発行ができないので、入居審査に落ちやすい傾向があります。

無職の場合

無職の方が入居審査に通る可能性は、極めて低くなります。

ただ、現在無職であっても、

  • すでに就職先が決まっている(内定通知書を提示する)
  • 連帯保証人に信用がある

場合は、入居審査に通る可能性が高まります。

また、家賃の24ヶ月分以上の「貯金」があり、支払い能力を証明できれば、賃貸借契約できる可能性があります。

契約者名義を親族(親)にするのも1つの手です。

詳しくは、『【賃貸契約】無職でも諦めないで!入居審査は通りますよ』で解説しています。

3. 勤続年数

先ほど、申し上げたとおり、入居審査で重要視される点は、「安定して家賃を払っていけるか」です。

勤続年数が長いと、「長期に渡って、安定した収入を得られている」と見なされ、入居審査にも通りやすくなります。

逆に、勤続年数が1年未満の場合は、「この人は仕事を続けられるタイプだろうか」と疑われ、入居審査で不利になってしまいます。

3. 連帯保証人

連帯保証人とは、入居者が家賃を払えなくなったとき、代わりに返済の義務を負う者をいいます。

家賃滞納や夜逃げリスクを回避するために、大家さんから求められる項目となります。

連帯保証人は責任が重たい

連帯保証人は、ただの「保証人」より、重い責任を伴います。

もし、入居者が家賃を滞納して、その請求がきた場合、保証人であれば、

「部屋を借りている本人に言ってくれ」

「先に入居者の財産を差し押さえてくれ」

などと言って、突っぱねることができますが、連帯保証人はできません。

このように民法上では、責任の重い連帯保証人ですが、実際のところは、請求されても支払わないケースが後を絶ちません。

裁判をすれば勝てるかもしれませんが、負担が大きく、泣き寝入りする大家さんも多いです。

そのため、基本的には、疎遠になりやすい友人・知人や職場関係の人より、

  • 親族(2親等以内、両親、兄弟・姉妹、祖父母)
  • 家賃を払えなくなったとき、代わりに払える資力があること

を条件としている大家さんや管理会社が多くなっています。

よほどの事情がない限り、連帯保証人は、両親、兄弟・姉妹を立てた方が無難です。

学生の場合

学生の場合は、収入もほとんどないため、本人より連帯保証人である親の収入・職業などが重視されます。

また、学生で未成年者の場合は、契約は親名義、入居者は本人といったケースが一般的です。

親であっても収入がない場合

実の親であっても、すでに定年を迎え収入がない場合は、入居審査で不利になります。

ただ、

  • 家賃が低めの賃貸物件
  • 申込者本人の内容(年収、勤務先など)が良い
  • 親が年金受給者でも一定の貯蓄(預貯金、金融資産、不動産など)がある

などの条件を満たしていれば、連帯保証人として認めてもらいやすくなります。

家賃保証会社の審査もある

近年は、大都市圏を中心に家賃保証会社が必須の賃貸物件が増えています。

この家賃保証会社からも、

  • 収入
  • 職種や雇用形態
  • 過去の家賃滞納履歴

などの項目で審査が行われます。

家賃保証会社とは、連帯保証人を代行する会社です。

万が一、入居者が家賃を払えなかった場合に、家賃を立て替えて、大家さんに払ってくれます。

その他にも、原状回復費用、訴訟費用、残置物撤去費用なども保証対象としている事業者が多いです。

※あくまでも、立て替えるだけです。入居者の家賃滞納が免除されるわけではありません。

支払わなければ、その手のプロである家賃保証会社から取り立てられたり、強制執行により部屋を追い出される可能性があります。

ただし、家賃保証会社を利用するには、保証料を支払わなければなりません。

保証料については、

  • 初回(2年契約) → 家賃(管理費込み)の30~100%
  • 更新時(1年更新) → 10,000円

と設定されているケースが多いです。

例えば、家賃65,000円(管理費5,000円)で保証料50%なら、

  • 初回保証料=(65,000円+5,000円)×50%=35,000円

となります。

連帯保証人と賃貸保証会社の両方が必要?

最近は、連帯保証人が用意できていても、賃貸保証会社の利用を求められる賃貸物件が増えています。

これは、

  • 大手賃貸保証会社の倒産(連帯保証人なしの状態になってしまった)
  • 連帯保証人が機能しないケースが後を絶たない
  • 大家さんの負担軽減(催促、立ち退き手続きなど)

などが要因となります。

参考までに、(公財)日本賃貸住宅管理協会が調査した「家賃債務保証の現状」によると、家賃保証会社の利用状況は、次のようになります。

連帯保証人のみ 41%
連帯保証人+家賃保証会社 16%
家賃保証会社のみ 37%
どちらもなし 3%

出典:(公財)日本賃貸住宅管理協会(平成26年度)家賃債務保証会社の実態調査報告書

16%の割合で「連帯保証人」と「賃貸保証会社」の両方を利用して、部屋を借りている実態があります。

※上記は、数年前のデータです。現在は、「連帯保証人」と「賃貸保証会社」の両方を必須とする物件がますます増えています。弊社の対応エリアである大阪市内では、おおよそ8割の割合で必須となっています。

原則として、気に入った賃貸マンション・アパートが「賃貸保証会社の加入を必須」としていれば、利用しなければなりません。

4. 見た目・人柄

入居審査では、職業や収入などの社会的地位だけでなく、見た目・人柄も審査対象となります。

例え、収入面などで問題なくても、

  • 威圧的な態度
  • 話し方が横暴
  • 服装がだらしない
  • 時間にルーズ

など、「入居後にトラブルを起こしそう」と判断されれば、それを理由に入居審査を落とされる可能性があります。

不動産屋は、ただ物件を案内しているだけではなく、大家さんに「どのような入居者か」書類上では分からない情報を伝える役割も担っています。

スーツをかっちり着ていく必要はありませんが、普段着であっても、身だしなみは整え、常識的な受け答えをしましょう。

入居審査に落ちる人の特徴

ここまでを踏まえて、入居審査に落ちる人の特徴をまとめると次のとおりです。

  • 家賃に対して、収入が見合っていない
  • 安定した収入を見込めない人
  • 連帯保証人が身内でない
  • 見た目がだらしない、態度が悪い、しゃべり方が乱暴

これらは、(公財)日本賃貸住宅管理協会が調査した「入居を制限する理由」にもほぼ合致しています。

家賃の支払いに対する不安 57.3%
住宅の使用方法に対する不安 33.5%
入居者以外の者の出入りへの不安 25.3%
居室内での死亡事故等に対する不安 18.8%
他の入居者・近隣住民との協調性に対する 16.7%
習慣・言葉が異なることへの不安 16.4%
生活サイクルが異なることへの不安 4.4%
その他 9.8%

また、上記の理由から、入居制限を設けている大家さんもいます。

外国人は不可 16.3%
生活保護受給者は不可 12.8%
単身の高齢者(60歳以上)は不可 11.9%
高齢者のみの世帯は不可 8.9%
生計中心者が離職者の世帯は不可 8.7%
障害者のいる世帯は不可 7.2%
子育て世帯は不可 3.4%
一人親世帯は不可 2.1%
その他 5.5%

出典:(公財)日本賃貸住宅管理協会(平成26年度)家賃債務保証会社の実態調査報告書

不動産屋は味方です

不動産屋は、お客様の部屋探しを手伝い、実際に入居してもらって、初めて利益を得ることができます。

そのため、不動産屋は、基本的に「入居審査に通ってほしい」と考えています。

だから、不動産屋の担当者に「この人は大丈夫。大家さんに迷惑をかけない。」という印象を与えれば、通常、入居審査に落ちそうな物件であっても、大家さんと上手く交渉してくれる可能性があります。

大切なことは、隠し事をせず、正直に話すこと。

面と向かって言う勇気がないなら、あらかじめメールで伝えておくのも手です。

求職中など、ちょっと入居審査が厳しい条件であっても、借りられる部屋はあります。

親身な不動産屋であれば、「どのようにすれば、お気に入り物件の入居審査に通るのか」教えてくれたり、入居審査がゆるい同条件の物件を提案してくれたりします。

不動産屋選びも大切

不動産屋によっては、ちょっと条件が悪ければ、それだけで断られることもあります。

入居審査に不安を持っているなら、親身になって話を聞いてもらえる業者を選ばないと、いつまで経っても部屋は決まりません。

弊社は、なんば周辺の物件に強い地元の不動産会社です。

物件ごとの入居審査の通りやすさも把握していることはもちろん、地元のマンションオーナー様とも長く密な関係性を築いているため、直接交渉をすることも可能です。

なんば周辺で部屋探しをするなら、お気軽にご相談ください。

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当サイトは、なんば周辺でお部屋探しのお手伝いをして11年目になる地域密着型の不動産会社「株式会社大坂不動産事務所」が運営しています。

店舗は地下鉄御堂筋線・四つ橋線「大国町駅」徒歩2分。

他社・ポータルサイト掲載・複数物件まとめてご見学できます。

お陰様でなんば周辺で多くの実績があり、これまで累計11,890人のお客様に部屋探しのご提案をしてきました。

  • 安くて良い物件の選び方
  • 入居者さんの傾向
  • 物件の騒音リスク
  • ペットが飼える物件
  • 入居審査の通りやすさ
  • 周辺環境(交通量、騒音、夜道の明るさ、治安)
  • 生活の利便性(スーパーや公共施設の場所)

など、細かい情報をお客様にお伝えできます。

なんば周辺で賃貸マンション・アパートを探すならお任せください

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営業時間 10:00~20:00 / 年中無休電話番号06-6630-3300

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