• 最終更新日:2018/06/23

相続した借地権を売却するときの手続きと3つの注意点を解説

「親が亡くなって借地権を相続することになったけど、家は他にあるのでいらない。処分したいけど、そもそも相続した借地権は売却できるのか知りたい。」

そんな疑問に答えます。

 本文の内容

  • 相続した借地権の売却先は地主か第三者かで手続きが違う
  • 相続した借地権を売却するときの3つの注意点
  • 相続した借地権の売却には不動産会社を利用することがおすすめ

弊社は地域密着型の不動産会社として11年営業してきました。
そのため「親が亡くなったので借地権を相続することになった。どうしたらいいのか」という相談もよくいただきます。

そこでこの記事では、相続した借地権を売却する手順と注意点についてお伝えします。

1.相続した借地権の売却先は地主か第三者かで手続きが違う

相続した借地権は通常の財産と同じ様に売却することができます。しかし、売却先が地主か第三者かで手続きが異なります。それぞれどのような流れで売却するのかをお伝えします。

1-1.売却先が地主の場合

まずは借地権を地主に売却するときの流れです。

借地は元々、地主の所有物ですので、相続により不要になった借地権を買い戻してもらうのは自然な考えです。

このときは地主に相談・交渉に行くことになりますが、もし地主も借地権を買い戻したいと思っているときにはスムーズに進むことが多いです。

売却条件のすり合わせでは、借地上の建物は現状のまま渡すのか、解体して更地に戻して渡すのかなどを決めていきます。 そして条件をすり合わせたあとにそれらを盛り込んだ売買契約を結び、決済・引き渡しを行います。

流れとしては一般的な不動産を売却するときと変わりません。

1-2.売却先が第三者の場合

次に売却先が第三者の場合です。これは不動産会社が買取るときも同じになります。地主以外は全員第三者の位置付けです。

このときもまずは地主へ相談・交渉に行きます。第三者に借地権を売却するときには、地主の承諾を得る必要があるからです。

借地上の建物を売却するときも、建物と一緒に借地権も譲り渡すことになるので同様に地主の承諾を得なければならいので注意してください。

また第三者に借地権を売却するときには地主に承諾料を支払う必要も出てきます。承諾料の相場は借地権価格の10%です。そして承諾を得たときには必ず、その事実を証明する「譲渡承諾書」も作成するようにします。

この譲渡承諾書は第三者に売却するときに、売買契約書と一緒に必要になるものです。

場合によっては地主に売却の承諾を得られないこともあります。ですが、許可なく借地権を売却すると契約解除にもなる可能性が高いので必ず承諾を得てから売却するようにしてください。

どれだけ交渉しても承諾してもらえないときには裁判をする選択肢もあります。

借地権を第三者に売却するときの流れや承諾を得られないときの対応については下記の記事で詳しく解説しているのでご覧ください。
» 借地権の売却には地主の承諾と譲渡承諾料(名義書換料)が必要

2.相続した借地権を売却するときの3つの注意点

借地権の売却は通常の不動産の売却に比べて手間もかかり注意が必要なものですが、相続した借地権を売却するときにはさらに気をつけるべきことが3つあります。

注意点①:相続人が複数いる場合は相続人全員の合意が必要

相続人が複数名いて、遺産分割によって借地権も細分化して相続されるときには、借地権の売却には相続人全員の合意が必要になります。

そのため借地権の売却を考えている場合は相続が始まってすぐに相続人全員の合意を取得して売却活動を進めるか、相続人の1人に遺産分割によってすべてを相続させる形にした方がいいです。

借地権者が多くなりすぎて、売却しようにも連絡が取れないために合意が取れず、処分できないままの方もいらっしゃいます。

そうならないように、相続が始まったタイミングで準備することが大切です。

注意点②:建物も一緒に売却するときは、建物の相続登記を事前に行っておく

不動産を売却するときには、売主がその不動産の所有者であることが登記簿謄本によって証明される必要があります。

借地権を相続したときには特に手続きが不要なので忘れてしまいがちですが、借地上の建物については名義を変更する相続登記を行っておきます。地主から借地権の売却を承諾してもらい、買主が見つかったのに建物の相続登記をしていなかったがために、取引成立の期間が後ろにずれこんでしまうことになるからです。

スムーズに取引を進めるためにも事前に登記しておきましょう。

注意点③:登記された借地であれば、借地の相続登記も必要

稀なケースですが、借地権が登記されている借地があります。このとき土地の登記簿を確認すると、「賃借権」や「地上権」が書かれていることがわかります。

もしこのように登記された借地であれば、相続したときには賃借権・地上権の名義を変更する相続登記が必要です。

ただ借地権を登記するには地主の承諾が必要で、地主は借地権を登記されることが多いので「登記された借地」であることはめったにありません。

ですが万が一を考えて、借地権の売却を進める前に確認しておくことをおすすめします。

3.相続した借地権の売却には不動産会社を利用することがおすすめ

相続した借地権を売却する流れや注意点をお伝えしてきましたが、売却する相手が地主でも第三者であっても、取引では不動産会社を利用することをおすすめします。

借地権の売却を地主に相談すると、「どうして厚意で貸している土地を返還してもらうのにお金を払う必要があるのか。」と無料での返還や不利な条件を求められることも多いからです。

もちろん借地権の売却を不動産会社が仲介すると仲介手数料が発生します。ですが、借地権の売却には借地権に関することだけでなく、不動産全般、法律、税務にまで幅広い専門知識が必要になります。

これらの手続き、交渉を個人が行うことは非常に難しいのが現実です。

そのため仲介手数料を払ってでも不動産会社を利用した方が、手間もかからず手元に残るお金も多くなる可能性が高くなります。

ただし、依頼するときには借地権の取扱の実績がある、借地権を得意としている不動産会社であるか確認することが大切です。実は借地権については不動産会社の中でも対応していなかったり、苦手にしていたりするところが多いので、思いがけないトラブルが起きることもあるからです。

弊社には借地権について専門知識を持った経験豊富な担当者が在籍しています。もし相続した借地権の売却を検討している場合はお気軽にお問い合わせ下さい。無料で相談に乗らせていただきます。
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フクマネ不動産 編集部

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