• 最終更新日:2018/05/14

【無料配布】借地権の買取に利用する地主の承諾書・契約書【ひな形付き】

「借地権を売却するときの契約書にはどんな内容が書かれているのだろう。一度雛形を確認したい。」

そんな疑問で答えます。

 本文の内容

  • 借地権譲渡承諾書のひな形
  • 借地権付建物譲渡契約書のひな形
  • 借地権譲渡契約書も課税文書で印紙税の支払いが必要

弊社は不動産会社として11年の実績があります。借地権の買取も行ってきましたので、専門知識を持ったスタッフが在籍しています。この記事では借地権買取でも使用する契約関連書類について紹介します。

1.借地権譲渡承諾書のひな形

○○○○殿

平成○○年○○月○○日
○○県○○市○○町
賃貸人 ○○ ○○  印

借地権譲渡承諾書
私が賃貸人である土地についての後記借地権が譲渡されることを下記条件にて承諾いたします。

条件
(1)譲受人 住所:
      氏名:

(2)借地権譲受人との賃貸借条件は以下のとおりとする
①目的 ( 非堅固 ・ 堅固 )建物の所有
②登記の有無 有 ・無
③地代 1ヶ月金 ○○円也
④賃貸借期間 平成○○年○○月○○日から平成○○年○○月○○日まで

(3)承諾料 金○○○円の支払い

(4)借地権譲渡と同時に、新賃貸借契約書を作成すること
以上
借地権の表示
所在 ○○県○○市○○町○丁目
地番 ○番○
地目 宅地
地籍 ○○. ○○平方メートル

上記土地についての借地権

地主から譲渡の承諾をもらえないときの対応方法

借地権の買取でも、地主から借地権の譲渡に対する承諾が必要です。しかし、地主の承諾が得られないということも珍しくありません。借地権を譲渡するのなら返還してほしいと考える地主も多いからです。

もちろん地主が認めないからといって、それに従わなければならないというわけではありません。借地権の譲渡について地主の承諾をもらえないときは、裁判所に地主の承諾の代わりとなる許可を求めることができます。これを「代諾許可」といいます。

ただし裁判によって代諾許可が認められるのは「地主が不利になるおそれがない」場合です。たとえば、譲渡によって新しく借地人となる人物に地代を支払い続ける能力があるかという点や、反社会的な目的で利用されないかというような点がチェックされます。

このような様々な条件を考慮して、代諾許可を認めるかが判断されます。また裁判によって譲渡が認められた場合でも、地主に対して承諾料に相当する「財産上の給付」が定められることが一般的です。相場は更地の10%相当額となっています。

借地権に関する裁判を進める場合、借地の開始時期によって適用されるルールが異なり、目的によって種類も違います。そのため、理論だけでなく実務も把握している弁護士に依頼しなければ、思わぬ損をしてしまう可能性もあります。

地主との関係性が良好でないような借地権では、買取業者を選ぶ時に、借地権に強い弁護士と提携しているか、すぐに依頼できる状況にあるかということを確認しておくといいでしょう。

2.借地権付建物譲渡契約書のひな形


借地権だけでなく、借地上に建物を合わせて譲渡(買取)する場合は、「借地権付建物譲渡契約」を結びます。契約書では借地権が存在することを表示して、不法占拠ではないことを明確にします。

借地権付き建物譲渡契約書

平成○年○月○日

○○県○○市○○町○番地
売主(甲) ○○ ○○ 印
○○県○○市○○町○○番地
買主(乙) ○○ ○○ 印

 甲は乙に対し、如何に表示する建物を現状有姿のまま、敷地借地権とともに売り渡すことを約し、乙はこれを買い受けることを約した。その証として本契約書2通を作成し、売主・買主署名押印のうえ各その1通を保有する。

(1)不動産の表示
 建物
  所在 ○○県○○市○○町
  家屋番号 ○○番
  種類 居宅
  構造 ○造○葺○建
  床面積 ○平方メートル
 借地権
  設定者 (住所)○○県○○市○○町○丁目
        (氏名)○○ ○○
  地積 ○平方メートル
  地目 宅地
  賃料 月当たり○○円也
  存続期間 ○年○月○日より○年○月○日まで
  条件 ○○

(2)売買価格
  金○○円とする

(3)支払い条件

  • 本契約調印と同時に手付金として金○○円也を支払う
  • 本件建物の敷地借地権の譲渡につき地主の承諾を得て、乙に対する借地権譲渡承諾書の交付と引き換えに中間金として金○○円也を支払う。
  • 本件建物所有権移転登記および同建物の空き家としての引き渡しと引き換えに残代金金○○円也を支払う

3.借地権譲渡契約書も課税文書で印紙税の支払いが必要

借地権譲渡契約書も、その内容は譲渡代金、譲渡代金の支払い方法を定めるものなので、国税庁の判断としては、「土地の賃借権の譲渡に関する契約書」と、「債務譲渡に関する契約書」に該当します。

そして印紙税法の通則によって第1号の2文書「土地の賃借権の譲渡に関する契約書」に所属が決まり、売主・買主がそれぞれ所有する契約書も課税対象です。

印紙税は下表の通り

記載された契約金額 印紙税
1万円未満 非課税
1万円以上10万円以下 200円
10万円超50万円以下 400円
50万円超100万円以下 1,000円
100万円超500万円以下 2,000円
500万円超1,000万円以下 10,000円
1,000万円超5,000万円以下 20,000円
5,000万円1億円以下 60,000円
1億円超5億円以下 100,000円
5億円超10億円以下 200,000円
10億円超50億円以下 400,000円
50億円超 600,000円
契約金額の記載がないもの 200円

※参考:印紙税額の一覧表|国税庁

4.まとめ

借地権を第三者に売却するときには、買い手と売り手との売買契約書だけでなく地主の承諾書も必要になります。この記事では契約書の雛形として最低限盛り込んでおくべき内容を紹介しました。

実際の契約書では借地権やその他の条件などを細かに記載することで将来のトラブルを防ぎます。契約書類は難しい言葉が多く、読みにくいと思いますが、非常に重要なものなのでしっかりと各項目を理解して合意することが大切です。

弊社には借地権の専門スキルを持った担当者が在籍しており、借地権の買取も行っています。相談は無料でお受けしていますので、お気軽にご相談ください。現在の借地契約の内容の確認がしたい、などでも結構です。

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