借地権の買取相場は存在しない【価格査定の仕組み／価格下落の理由】

「借地権を買い取ってもらいたいけど、どれくらいの金額が相場なんだろう？借地権割合が目安になるって聞いたんだけど本当かな？」

そのような疑問に答えます。

本文の内容

借地権の買取に相場はない
借地権の価格査定の考え方
借地権の価格査定が下がる３つの要因
高く売るなら同時売却】借地権のみの買取金額は大きく下がる】

弊社は創業して11年、地域密着の不動産会社として運営しています。そして物件の売却だけでなく、借地権の売却についても相談を受けてきました。これまでの経験をもとに、わかりやすくお伝えします。

※借地権の買取に関する相談は無料で受け付けます。お気軽にお問い合わせからご連絡ください。

１．借地権の買取に相場はない

借地権を売却するとき、「相場」というものがありません。
それは、借地権を譲渡・売却するときには必ず地主さんの許可が必要になるからです。そのため、地主さんとの契約内容や譲渡するときの条件などに買取の金額は大きく影響されます。

もしかすると借地権割合が借地権を売却するときの参考になるという話を聞いたことがあるかもしれないですが、それも大きな誤解です。借地権割合は、相続税を計算するために用いられる税務的なもので、売買取引を行うために使われるものではありません。

あとから詳しくお伝えしますが、借地権を売却するときには地主さんとの関係性や、ローン承諾の可否、譲渡承諾料など様々な要素が絡んできます。それらを一つ一つ確認していきながら、借地権の売却交渉を進みます。

交渉で関係が悪くなり、地主さんが一切譲渡を認めないとなると、裁判によって無理やり手続きを進める必要も出てきてしまいます。このように借地権の売買は非常にデリケートなものです。

一概に「こうだ」といえる相場がないのは、人の関わる要素が強いからです。ただ相場はないのですが、不動産会社が借地権の価格査定を行うときの仕組みを知っておくとスムーズに話を進められることが多いでしょう。

次の章で、どのように借地権の価格を不動産会社が決めているのかを一例として解説します。

２．借地権の価格査定の考え方

借地権の価格査定は、所有権の不動産の価格を考慮して決められます。
まず所有権の不動産の価格査定では、過去の実績に基づいて、市場の変化などを加味し、その不動産の条件や状況などを合わせて考えて決められます。

一方で、借地権では参考とするデータに地代の支払額が加わります。
たとえば、35年ローンを組んで借地の上に不動産を建てるとき、そのときに地代の支払総額と建物の価格を足して、いくらになるのかを考えます。

もし地代の支払総額を含めた建物を建てるための費用が、普通の所有権の不動産に比べて安くならなければ、購入希望者にとって魅力ではありません。所有権と借地権が同程度の価格になるなら、所有権の不動産を買ったほうがいいと思うのではないでしょうか。

そのため、価格査定ではまず、所有権の不動産の価格を算出したあとに、それと価格差を生み出すことが必要です。また借地では、所有権の不動産と違って譲渡の承諾料や建替えの承諾料、更新料なども必要になってきます。

その分の金額は所有権の不動産であれば本来かからなかったお金なので、その分の費用も差し引かなければいけません。

このように、借地権の価格査定を行うときは、所有権の不動産と比べて魅力が高くなるように、借地権特有のコストを考慮していきます。そのうえで、所有権よりもお得だ、という価格にしなければ売れません。

そのため、たとえ隣同士の立地で、同じ間取り、同じ築年数であったとしても、地主さん次第で価格は大きく変わってくることになります。

３．借地権の価格査定が下がる３つの要因

第三者に借地権を買い取ってもらうときに、その金額が下がる代表的な３つの原因をお伝えします。

原因①：借地権の更新時期が近く、更新料がかかる

そもそも地権の更新料ですが、地主さんから払えと言われたら必ず払わなければならないというわけではありません。基本的には契約書に更新料の支払い義務が記載されていたり、過去に更新料を支払った実績があったりするかどうかが重要になります。

もし契約書にも記載されておらず、今まで数十年間更新料を払っていなければ、突然、更新料の支払いを求められても応じなくてよい場合があります。

ただ、地主さんと借地権者の契約関係というのは信頼を基盤に成り立っているものなので、理不尽な金額や理由でない限りは、納得できる金額で交渉して支払っておいたがほう無難なものです。

その前提での話になりますが、売却したいと思っている借地権に更新料が規定されている場合は、その分価格査定は低くなってしまいます。また更新時期が近く、契約期間をそのまま継承する場合には、契約経過年数分に相当する金額は差し引かれることになります。

原因②：ローン承諾許可がない

借地上の建物に抵当権を設定するときには、金融機関から地主さんへの承諾が求められます。

もし地主さんからローン承諾(抵当権設定の承諾)をもらえなければ、買主は住宅ローンを利用できず、現金で購入するしかなくなります。すると必然的に、その上に家を建てられる人、家を購入できる人は少なくなってしまうので、売却価格も下がる可能性があります。

その結果、ローン承諾がある借地権に比べて価格査定も低くなってしまいます。

原因③：地主との関係が悪い

借地権に関する取引には、地主さんとの交渉ややり取りが必須です。
その土地の立地や、建物の状態、契約内容ももちろん大切ですが、地主さんとの関係性も重要なポイントです。

実際に借地権を第三者に買い取ってもらって譲渡しようとすると、トラブルもあります。そもそも論として、借地権の譲渡には地主さんの承諾が必要だからです。

そして借地権の譲渡を嫌がったり、借地権そのものを認めずに強く言って借地権を返してもらおうとしたり、ということも頻発しています。

裁判によって譲渡を強制的に認めさせるという方法もありますが、そのようにして譲渡される借地権では、買い手側も今後の地主さんとの関係に不安を持ってしまいます。

４．高く売るなら同時売却】借地権のみの買取金額は大きく下がる】

借地を売却するときには、地主さんと協力して底地と一緒に売却すると高く売ることができます。

底地とは、地主さんが土地を第三者に貸して、地代収入を得ている土地のことです。
借地権者が地主さんの上に家を建てているとき、その土地のことを底地と呼びます。この借地と底地は、その声質からコーヒーカップとソーサーに例えられることが多いです。

コーヒーカップとソーサーで考えると分かりやすい

アンティークのコーヒーカップは、ソーサーとセットではじめて価値が生まれます。
たとえばコーヒーカップが７割、ソーサーが３割で１セットの評価だとしても、コーヒーカップだけを買い取ってもらうときにはそのまま７割の評価分で買い取ってもらえるわけではありません。同様に、ソーサーだけでも、３割の評価分で買い取ってもらうことも難しいです。

片方だけになると、評価が１０分の１にまでなってしまうことも珍しくないでしょう。

そのことが借地と底地にもあてはまります。借地権と底地権を合わせて、はじめて「所有権」となり、不動産の実勢価格に近い価格で買い取ってもらえる可能性も高まります。

同時売却では、売却後の収入については、路線価の借地権割合を参考にして決めることが多いです。最終的には地主さんとの話し合いで決まることになりますが、それでも、それぞれを単体で売ろうとするよりも高値で売れることになります。

同時売却は地主さんと借地権者の当事者だけで交渉して話をまとめようとするとトラブルのもとです。同時売却を進める場合には、実績のある不動産会社に橋渡し役として、間に入ってもらったほうがスムーズです。