• 2018-1-7

借地権の売却には地主の承諾と譲渡承諾料(名義書換料)が必要

「借地権を誰かに売却したい」

借地権は、自己所有の建物を建てるために、地主から土地を借りる権利。

財産権の1つであり、第三者に譲渡(売却)することが可能です。

ただし、その際は、地主の承諾および譲渡承諾料(名義書換料)の支払いが必要となります。

地主の承諾

借地権を売却する際は、地主から承諾を得なければなりません。

このことは、法的にも必要とされています。

(賃借権の譲渡及び転貸の制限)
第612条
1 賃借人は、賃貸人の承諾を得なければ、その賃借権を譲り渡し、又は賃借物を転貸することができない。

出典:民法第612条

地主の承諾が必要なのは”賃借権”

さらに厳密に言えば、地主の承諾が必要になるのは、借地権の1つである賃借権となります。

賃借権とは、債権(特定の人にある行為を請求できる権利)であり、地主の承認を得た上で、土地を間接的に支配できる権利です。

この賃借権では、

  • 第三者に売却する
  • 増改築・建て替えをする

などをする際、地主の承諾が必要となります。

賃借権は、借地権で一般的に採用されている種類です。

そのため、基本的には、借地権を売却する際、地主の承諾が必要と思っておいた方が良いでしょう。

地上権について

借地権には、もう1つ”地上権”という種類もあります。

地上権とは、土地を直接的に支配できる賃借権よりさらに強い権利です。

そのため、借地上の建物を売却する際、地主の承諾を必要としません。

ただし、現在、地上権が設定されている土地は、ほとんど見られません。

関連記事:【借地権の種類】地上権と賃借権の違い(比較)

無断で売却したら契約解除

もし、地主の承諾を得ず、無断で売却をすると、契約を解除させられる可能性があります。

このことは、民法でも明記されています。

2 賃借人が前項の規定に違反して第三者に賃借物の使用又は収益をさせたときは、賃貸人は、契約の解除をすることができる

出典:民法612条2項

相続した場合は地主の承諾が必要ない

借地権(借地上の建物)を相続する場合は、譲渡に該当しないため、地主の承諾は必要ありません。

また、契約内容(地代、存続期間、条件等)もそのまま継承されるので、借地契約書を書き換える必要もありません。

土地の借地権を相続により取得した趣旨を通知するだけで、手続きとしては完了となります。

ただし、借地権を”遺贈”によって受け継ぐ場合は地主の承諾が必要となります。

※遺贈(いぞう)とは、遺言によって財産を無償で贈与(譲渡)することを言います。

譲渡承諾料(名義書換料)の支払い

続いて、譲渡承諾料について解説します。

一般的に、借地人は地主に対して、承諾を得るために金銭(譲渡承諾料)の支払いをします。

これは、地主が自ら承諾した場合だけではありません。

借地非訟によって裁判所が「許可」した場合であっても、借地人は、一定の金銭支払をすることとされています。

地主の承諾が必要な理由

なぜ、借地権を売却するのに”地主の承諾”および”譲渡承諾料”が必要になるのでしょうか?

それは、借地契約が長期間の継続的な「信頼関係」を前提に契約されているからだと考えられます。

地主は、借地人を信用して土地を貸しているので、その借地人が変わることは、大きなリスク(地代の支払いが滞るなど)となりえます。

譲渡承諾料とは、いわば地主のリスク対する対価と言えます。

譲渡承諾料の相場

これまでの判例から譲渡承諾料は、

  • 借地権価格(所有権更地価格の60~70%)の10%

が相場とされています。

そして、ここに個別の事情を考慮した上で最終的な譲渡承諾料が決められます。

相続の場合は必要ない

先ほど解説したとおり、借地権を相続する場合、地主の承諾は必要ありません。

そのため、承諾してもらう条件として差し出す”譲渡承諾料”も必要ないとされています。

地主が承諾しない場合

「借地権を売買したいけど、地主が応じてくれない。」

そんなときは、借地非訟という手続きが行われることになります。

これは、裁判所が地主に代わり、借地権の売却を「許可」する手続きです。

ただ、その場合であっても、借地人は一定の金銭を支払うこととされています。

(土地の賃借権の譲渡又は転貸の許可)
第19条 借地権者が賃借権の目的である土地の上の建物を第三者に譲渡しようとする場合において、その第三者が賃借権を取得し、又は転借をしても借地権設定者に不利となるおそれがないにもかかわらず、借地権設定者がその賃借権の譲渡又は転貸を承諾しないときは、裁判所は、借地権者の申立てにより、借地権設定者の承諾に代わる許可を与えることができる。この場合において、当事者間の利益の衡平を図るため必要があるときは、賃借権の譲渡若しくは転貸を条件とする借地条件の変更を命じ、又はその許可を財産上の給付に係らしめることができる。

出典:借地借家法第19条

関連記事:借地非訟とは?4種類の申立てと介入権を徹底解説

まとめ

ここまでをまとめると次のとおりです。

  • 「地主の承諾」および「譲渡承諾料」が必要となる
  • 譲渡承諾料は借地権価格の”10%”が相場だある
  • 相続した場合は、「地主の承諾」および「譲渡承諾料」は必要ない
  • 無断で売却した場合は、契約解除の可能性がある
  • 地主が承諾しない場合は、借地非訟が行われる(この場合も一定の金銭の支払いを要する)

借地権の売却は、地主の理解があってこそスムーズにできます。

地主は、土地を貸すことで毎月「地代」が入ってきていますが、土地の利用が大幅に制限され、地代の値上げも難しいことから、収益性が低いのが実情です。

そのため、「土地を取り戻したい」「早く売って換金したい」と考える地主が多く、更新や売却などのタイミングでしばしばトラブルが発生します。

そのようなトラブルを回避するには、地主と借地権双方にメリットがある提案をすることが大切です。

弊社では、借地権の専門知識を有するスタッフがスムーズな交渉・手続きが行えるようにしっかりサポートいたします。

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