• 最終更新日:2018/08/31

【住宅ローン返済中】持ち家を貸すことは可能?

ずっと住むつもりだったけど、転勤や親の介護など、やむをえない事情で引っ越しすることになった。

いずれかは戻ってくるかもしれないので、持ち家を売却せず、他人に貸すことを考えてるけど、住宅ローンが残っていても大丈夫だろうか?

今回は、住宅ローンが残っている持ち家を貸すケースについて解説していきたいと思います。

住宅ローンは”居住用の家”を購入する際に利用できる

先に結論を言うと、原則として、住宅ローン返済中の持ち家は他人に貸すことはできません。

実際に大手金融機関の住宅ローンの約款を確認すると、資金使途(融資された資金の使い道)の欄に

(1)本人居住用の土地・住宅の購入、住宅の新築・増築・改装、底地の買取資金
※賃貸の目的にはご利用できません。
(2)火災保険料、保証会社手数料・保証料、仲介手数料、担保関連費用、印紙税、引越費用、修繕積立金、リフォーム費用、付帯工事費用、管理準備金、水道加入金

と記載されています。

つまり、金融機関は、本人が住むことを条件に住宅ローンの審査を通しているということです。

そのため、原則として、住宅ローンを完済するまでは、他人に持ち家を貸すことはできません。

住宅ローンを受けた金融機関に相談なく他人に貸していると、最悪の場合、契約違反手として住宅ローンを打ち切られ、一括返済を求められることもあります。

郵便物の返戻などでバレる

「金融機関にバレなかった良いだろう」

と、勝手に住宅ローン返済中の持ち家を貸す方もいますが、郵便物の返戻でバレるケースがほとんどです。

仮に郵便局に転居届を提出して、新しい住所に”転送”していたとしても、金融機関が「転送不要」として書類を送付すれば転送はされません。

その場合、金融機関に書類が送り返されることになり、その時点で「引っ越しをした」ことがバレてしまいます。

やむをえない事情であれば認められるケースも

ここまで説明したことはあくまでも原則であり、

  • 転勤
  • 病気療養
  • 親の介護が必要になった
  • 家族の人数が増えて住むことが困難になった

など、引っ越しせざるを得ない事情が発生した場合は、住宅ローン返済中であっても、一時的に他人に持ち家を貸すことを特例として認められるケースがあります。

ただし、金融機関によって対応が異なってきます。

場合によっては、アパートローンへの切り替えを迫られ、金利が上昇するケースもあります。

住宅ローン返済中の持ち家を貸すことで「住宅ローンの条件がどのくらい変わるか」必ず確認しましょう。

フラット35なら持ち家を貸すことが可能

住宅金融支援機構と金融機関が共同で提供している「フラット35」

  • 金利が変動しない
  • 保証料・保証人が不要
  • 審査が通りやすい

といったメリットから、フラット35を利用して持ち家を取得している方は多いと思います。

実は、フラット35で住宅ローンを組んでいると、住所変更届を出すという簡単な手続きだけで持ち家を他人に貸すことができます。

このことは、住宅金融支援機構のホームページにも明記されています。

  • 住宅ローン等の条件変更に関する取組方針の公表及び取組体制の強化
  • 事業系融資(賃貸住宅融資、まちづくり融資等)における返済が困難となったお客さまへの対応の拡充
  • 住宅ローンにおける融資住宅からの一時的な転居に関する承認手続の廃止(融資住宅を所得が回復するまでの間賃貸し、その家賃収入により返済を継続することも可)

出典:住宅金融支援機構「金融円滑化への取組について」

※はじめから持ち家を貸す目的でフラット35を利用することはできません。
※持ち家を貸している間は、住宅ローン控除を受けられなくなります。

だから、将来的に住宅ローン返済中の持ち家を他人に貸す可能性が高いのであれば、フラット35を利用した方が良いでしょう。

また、不況や失業、病気などで収入が減って住宅ローンの返済が難しくなった場合も、フラット35であれば「住所変更届」を出すだけで実家などに身をよせながら、家賃収入で住宅ローンを返済するといったことも可能です。

持ち家を貸すなら管理会社選びが大切

持ち家を貸すのであれば、管理会社選びは大切です。

具体的には、

  • 空室を埋める力はあるのか
  • 家賃を滞納しない良い借り手を紹介してくれるか
  • トラブル対応が上手く、長期契約に結び付けられるか

などがポイントになってきます。

弊社は、これまでに多くのお客様に部屋を案内してきた経験や管理会社で培ってきたノウハウを活かし、持ち家を最大限資産活用するためのサポートいたします。

「持ち家を貸したいけど、どうすればいいだろう・・・」など、お気軽にご相談ください。

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