• 2018/08/30

【持ち家を賃貸に出す】不動産管理会社の選び方

持ち家を賃貸に出したいけど、不動産管理会社ってどのように選べば良いのだろうか?

この記事では、不動産管理会社を選ぶ上で確認すべき、

  1. 空室を埋める力はあるか
  2. 家賃滞納をしない借り手を紹介してくれるか
  3. トラブル対応が上手く、長期契約に結び付けられるか

の3つのポイント。

そして、不動産管理会社の一般的な手数料と注意点についてご紹介していきます。

1、空室を埋める力はあるか

不動産管理会社を選ぶ上で「空室を埋める力があるか」は、最も重要なポイント。

なぜなら、家賃収入は、持ち家に入居者が入って、はじめて得ることができるからです。

つまり、空室を埋める力は、収益に大きく直結するということ。

例えば、家賃8万円で3ヶ月間の空室が続いたとすると、それだけで24万円の機会損失です。

実際には、持ち家の維持・管理費用もかかってくるので、もっと損失額は大きくなります。

客付け力で管理会社を選ぶポイント

ここで不動産管理会社を選ぶポイントは、

  1. 地域の不動産情報に詳しい
  2. 募集方法
  3. 空室対策の提案力

の3つです。

1、地域の不動産情報に詳しい

適正な家賃で空室を埋めるのであれば、

  • 家賃
  • 敷金・礼金
  • 間取りや設備
  • 部屋の条件(ペット可、音楽可など)
  • 入居者の条件(高齢者、外国人、生活保護者など)

などを把握して、その地域で入居者が見つかりやすい的確な募集条件を設定しなければなりません。

また、場合によっては、その地域の需要に合わせて、

  • 壁紙、床
  • 水回り(キッチン、お風呂、洗面台、トイレなど)

などのリフォーム・リノベーション工事をする必要もあります。

「どのような部屋が好まれ、その条件に当てはまっているか」

そして、リフォームの重要度はどのくらいかなど、提案やアドバイスしてくれる不動産管理会社を見つけると良いでしょう。

2、募集方法

どれだけ良い条件で募集していても、周知されなければ入居者は見つかりません。

あらかじめ「どのような方法で募集をするのか」を聞いておきましょう。

最近は、インターネットで部屋探しをする方が多いので、

  • 自社サイト
  • ポータルサイト(スーモ、ホームズ、アットホームなど)

に物件情報を掲載しているかは、重要な判断材料となります。

また、

  • 写真の魅せ方
  • 物件のコメント

などから「物件を魅力的に紹介するために努力しているか」も見極めたいところです。

3、空室対策の提案力

空室が発生したら、速やかに埋めるのが不動産管理会社の勤めです。

「なかなか問い合わせがありませんね・・・」と何の手立てもなく放置していると、何ヶ月も空室が続き、大きな機会損失となっていまう可能性があります。

だからこそ、空室が続いたとき、

  • 入居条件の緩和をする
  • 広告料(AD)を増やし、他の仲介業者にも協力してもらう
  • 敷金・礼金を下げる
  • 家賃無料の期間(フリーレント)をつける
  • 家具付き物件にする

など、さまざまな対策を打ち出す、空室解消に前向きな不動産管理会社を選ぶべきです。

2、家賃滞納をしない借り手を紹介してくれるか

入居者が決まり「空室が埋まった~」と喜んでいたのもつかの間、家賃が入金されない・・・。

賃貸経営において家賃滞納は、大家を悩ませる課題の一つ。

すぐに空室が埋まっても、家賃を払わない入居者では意味がありません。

賃貸住宅市場景況感調査「日管協短観」によると、2ヶ月以上の家賃滞納率は1.4%で100人に1.4人は家賃滞納をしている計算。

決して他人事ではありません。

だからこそ、空室対策だけでなく、入居者審査をしっかりとする不動産管理会社を選ぶことが重要となってきます。

また、家賃滞納だけでなく、

  • 持ち家を綺麗に使ってくれる
  • 近隣住民に迷惑をかけない

など、常識的な入居者を紹介してくれるかも大きなポイントとなります。

3、トラブル対応が上手く、長期契約に結び付けられるか

入居者に心地よく暮らしてもらい、長期間にわたって契約を継続してもらうことも、賃貸経営を成功させるコツです。

そのために、

  • 雨漏りや漏水
  • 設備の不具合や故障

などのトラブルが発生したときに「スムーズに対応できる体制を築いているか」が重要です。

不動産管理会社の手数料は家賃の5%が相場

不動産管理会社を選ぶ上で「手数料がどれくらいか」は、重要な判断ポイントです。

一般的には、家賃の5%前後が相場となります。

ただし、同じ手数料であっても、

  • 家賃の集金
  • 家賃の催促
  • 更新契約業務
  • 退去時の立会点検
  • 鍵の管理
  • 空室対策
  • トラブル対応

などとったサービス内容が異なる場合があるので、しっかりと比較したいところ。

また、中には毎月の手数料が安い代わりに、数年に1回、契約更新料といった名目で手数料がかかるケースもあります。

そのため、不動産管理会社を選ぶ際は、表面的な手数料の安さだけでなく、

  • 基本のサービスは何か
  • 有料のサービスは何か
  • 毎月の手数料以外に必要な費用はあるか

をあらかじめ確認しておくと良いでしょう。

まとめ

持ち家を賃貸に出す場合は、入居者や建物の管理などを不動産管理会社に委託するのが一般的です。

そして、賃貸経営を成功させるためには、「どこの不動産管理会社に依頼をするのか」が最も重要になってきます。

今回ご紹介したとおり、

  1. 空室を埋める力はあるか
  2. 家賃滞納をしない借り手を紹介してくれるか
  3. トラブル対応が上手く、長期契約に結び付けられるか

の3つのポイントから安心して任せられる不動産管理会社を選びましょう。

弊社では、これまでに多くのお客様に部屋を案内してきた経験や管理会社で培ってきたノウハウを活かし、持ち家を最大限資産活用するためのサポートいたします。

「持ち家を貸したいけど、どうすればいいだろう・・・」など、お気軽にご相談ください。

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