• 2018/11/04

【急な転勤】持ち家を貸すってどうなの?

夢だった持ち家を購入したのに、遠方に転勤することになった。

上手く行けば3〜5年後には、戻ってこれそうなので、いずれかは再びそこに住もうと思っている。

それまでの間、せっかくなので持ち家を人に貸して、生活費や住宅ローン返済の足しにしたいけど、どうなのだろう。

住宅ローン返済中であれば「持ち家を貸せるか」確認しよう

まだ持ち家の住宅ローンが残っている方は、金融機関に「持ち家を人に貸せるか」を確認する必要があります。

なぜなら、原則として、住宅ローンは、本人や家族が住むことを条件に審査を通しているからです。

実際に大手金融機関の住宅ローンの約款を確認すると、資金使途(融資された資金の使い道)の欄に

(1)本人居住用の土地・住宅の購入、住宅の新築・増築・改装、底地の買取資金
※賃貸の目的にはご利用できません。
(2)火災保険料、保証会社手数料・保証料、仲介手数料、担保関連費用、印紙税、引越費用、修繕積立金、リフォーム費用、付帯工事費用、管理準備金、水道加入金

と明記されています。

転勤が理由なら認められる可能性が高い

持ち家を人に貸す理由が

  • 転勤
  • 病気療養
  • 親の介護が必要になった
  • 家族の人数が増えて住むことが困難になった

など、やむをえない事情であれば、住宅ローン返済中であっても、持ち家を人に貸すことを認められる可能性は高いです。

住宅ローン返済中に持ち家を貸すときの注意点

金融機関が持ち家を人に貸すことが認められた場合でも、

  1. 金利が上昇する
  2. 住宅ローン控除の対象ではなくなる

の2つには注意が必要です。

1、金利が上昇する

住宅ローンは、基本的に「住むことを条件」に優遇金利が適用されています。

そのため、人に貸すとなれば、アパートローン(賃貸用のローン)への切り替えを迫られ、金利が上がってしまう可能性があります。

この辺は、金融機関や住宅ローンの種類によって対応が異なってきますので「住宅ローンの条件がどのくらい変わるか」は必ず確認しましょう。

2、住宅ローン控除の対象ではなくなる

住宅ローン控除(住宅ローン減税)とは、住宅ローンを利用して持ち家を購入したときに利用できる減税措置です。

最長10年間、住宅ローン残高(年末時点)の1%が支払った所得税から還付されたり、住民税が減ったりします。

例えば、住宅ローンの残債が2,500万円であれば、すでに支払った所得税から25万円が還付されるということです。

限度額は、

  • 最大40万円(長期優良住宅や低炭素住宅は最大50万円)

となっており、”10年間で最大500万円”の税負担を減らすことが可能。

かなりお得な制度といえます。

適用条件

ただし、住宅ローン控除は、

  • 住宅を取得後6ヶ月以内に入居し、入居後も引き続き住んでいること

を適用条件としています。

そのため、持ち家を家族以外の者に貸した場合は、住宅ローン控除を受けられなくなってしまいます。

再適用を受けることも可能

先ほどお伝えしたとおり、転勤などで転居した場合、住宅ローン控除は受けられなくなります。

しかし、その後、持ち家に戻ってきたとき、住宅ローン控除の残存期間があれば、再適用させることが可能です。

例えば、

  • 持ち家を購入してから2年後に転勤
  • 3年後に戻ってきた

といった場合は、残りの5年分の住宅ローン控除を適用させることができます。

ただし、住宅ローン控除の再適用を受けるためには、

  • 転居の理由が会社都合(転勤や出向など)である
  • 転居前に「転任の命令等により居住しないこととなる旨の届出書」を提出している

の条件を満たさなければなりません。

また、持ち家に戻ってきた年に人に貸していた場合は、その年の住宅ローン控除は適用できないので注意しましょう。

すぐに戻るなら”定期借家”がおすすめ

「今は、転勤で持ち家を離れるけど、数年以内に戻ってくる」

それなら、”定期借家”で持ち家を貸すのがおすすめです。

通常の契約方法では持ち家が戻ってこないことも

一般的に私たちが部屋を借りるときは、”普通借家”という方法で契約をします。

しかし、普通借家は借地借家法でルールが定められており

  • 貸主(オーナー)から賃貸借契約を容易に終了できない(借地借家法第28条)
  • 借主(入居者)に不利な特約は無効になる(同法第30条)

など、借主保護に重点が置かれた内容となっています。

つまり、一般的な契約方法である”普通借家”を選択した場合、転勤から戻ってきても「借主が明け渡してくれず、持ち家に住めない・・・」という状況になる可能性が高いわけです。

定期借家なら契約期間を自由に設定できる

定期借家で契約していれば、契約期間を自由に決めることが可能です。

例えば、契約期間を3年と定めていれば、3年後に確実に明け渡されます。

ただし、借主側にとっては、契約満了後、問答無用で退去させられる大きなデメリットがあります。

そのため、なかなか入居者が見つからず、相場より家賃を下げなければならない状況に陥る可能性があります。

持ち家を貸す際のリスクを確認する

持ち家を貸す最大のメリットは、家賃収入を得られることです。

そして、『持ち家が空き家になった【維持・管理方法まとめ】』で紹介した

  • 換気をする
  • 通水をする
  • 掃除をする

といった手間から開放されます。

ただし、持ち家を人に貸すのは、良いことばかりではありません。

デメリットもいくつか存在します。

建物に傷がつく

持ち家を人に貸すということは、ある程度の劣化リスクがあるということです。

入居者の”故意・過失である

  • 引越し作業等で生じたキズ
  • タバコ等のヤニ・臭い
  • ペットによる柱等のキズ・臭い
  • 借主の不注意によるフローリングの色落ち
  • 下地ボードの張替えが必要なクギ・ネジ穴
  • 手入れを怠った結果生じた水回りの水垢やカビ

などは、「借りる側が故意に部屋を劣化させている」と見なすことができ、退去費用として請求できます。

しかし、普通に生活する上で自然に生じた傷や汚れ(経年劣化・自然摩耗)に関しては、大家さん負担となってしまいます。

持ち家と賃貸では、「家を綺麗に使おう」という心意気も違ってきます。

入居者によっては雑な扱いをしてしまい、経年劣化以上にキズや汚れが付いてしまうリスクがあります。

住宅設備の修理は貸主負担

持ち家の住宅設備である

  • キッチン
  • 洗面台
  • トイレ
  • 給湯器
  • 水栓やパッキン、配管

などは、一般的に十数年で不具合が発生したり、故障したりします。

そして、借主が故意に壊した場合を除き、その修理費用は貸主が負担しなければなりません。

入居者トラブルのリスク

大家として賃貸経営するなら、

  • 家賃滞納をされた
  • 設備が壊れてしまった
  • 騒音やゴミ出しの方法などで近隣住民と揉めている

などといったトラブルは付きものです。

大きなトラブルが発生したときは、ご自身で直接対応しなければならないケースもあります。

持ち家を貸す際のメリットとデメリット【6つのリスク】

2018.08.28

持ち家を貸すデメリットを減らすために管理会社選びは大切

持ち家を貸すデメリットを減らしたいのであれば、管理会社選びは大切です。

具体的には、

  • 空室を埋める力はあるのか
  • 家賃を滞納しない良い借り手を紹介してくれるか
  • トラブル対応が上手く、長期契約に結び付けられるか

などがポイントになってきます。

弊社は、これまでに多くのお客様に部屋を案内してきた経験や管理会社で培ってきたノウハウを活かし、持ち家を最大限資産活用するためのサポートいたします。

「持ち家を貸したいけど、どうすればいいだろう・・・」など、お気軽にご相談ください。

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