• 最終更新日:2018/05/14

【比較あり】不動産買取の手数料は無料【仕組みと税金を解説します】

「不動産買取で仲介手数料は不要と聞いたが本当だろうか?買取にかかる費用は何があるんだろうか?」 そのような疑問にお答えします。

 本記事の内容

  • 不動産買取は仲介手数料不要
  • 不動産買取にかかる費用
  • 不動産買取が成立したときにかかる税金
  • 不動産売却の仲介と買取でかかる費用を比較

この記事を書く私はフクマネを運営する株式会社大阪不動産事務所の代表、栗本です。2018年限座、11年間会社を経営してきてそこで溜まった経験・ノウハウを基に解説します。

1.不動産買取は仲介手数料不要

不動産買取の買主は不動産会社です。そのため、「仲介」ではないので仲介手数料が発生しません。それは買取と仲介における不動産会社にとっての利益構造の違いです。 仲介によって不動産売却をする場合、不動産会社にとっての利益はこの「仲介手数料」です。いわゆる紹介料のことです。では、仲介手数料のない不動産買取で不動産会社は利益が出ないのかというと、そうではありません。 不動産会社は不動産を買取したあとに、自社でお金を出してリフォームやリノベーションするとによって付加価値をつけます。そして買い取った金額+付加価値をつけるためにかけた経費以上の価格で売れるようにして実際に売却することで、利益を得ています。 また賃貸として利用できるものは、家賃収入によって利益化を目指します。 このように一般の人に難しい不動産活用を不動産会社が行うことで、不動産会社は利益を得ているというわけです。 弊社でも不動産買取を行っております。 もちろん手数料無料にて対応いたしますので、お気軽にお問合わせください。 » お問い合わせ

2.不動産買取にかかる費用

不動産買取では仲介手数料は発生しませんが、下記の費用は必要になります。

2-1.印紙代

不動産の売買契約書に貼り付ける印紙代です。契約書は買主と売主、双方1通ずつ保管することが通例ですが、このとき、「どちらにも」印紙は必要です。同じ内容の契約書でも買主と売主で2部作る場合は、両方にはります。

 印紙代のまとめ

印紙代は、売買契約書に記載されている金額で下表のように決められています。

契約金額 軽減税率 本来の税率
10万円超50万円以下 200円 400円
50万円超100万円以下 500円 1,000円
100万円超500万円以下 1,000円 2,000円
500万円超1000万円以下 5,000円 10,000円
1000万円超5000万円以下 10,000円 20,000円
5000万円超1億円以下 30,000円 60,000円
1億円超5億円以下 60,000円 100,000円
5億円超10億円以下 160,000円 200,000円
10億円超50億円以下 320,000円 400,000円
50億円超 480,000円 600,000円

不動産契約書は平成30年2月現在、租税特別措置法によって軽減税率が適用されます。ただし、この適用は平成30年3月31日までに作成された契約書までです。それ以降は本来の税率に戻ってしまうので注意してください。

2-2.登記費用

不動産売買を行った時、所有権移転登記が行われますが、この登記費用と司法書士への報酬は買主側の負担が原則です。そのため、不動産買取を行った時は売主に登記費用はかからないのですが、例外もあります。 それが、住所変更登記費用と抵当権抹消登記費用、それにかかる司法書士への報酬です。 所有権移転登記を行うには、売主の発行から3ヶ月以内の印鑑登録証明書が必要です。このとき、印鑑登録証明書の住所が、登記簿上の住所と異なる場合、法務局としては売主がその不動産の所有者であるかどうかが判断できません。そのため所有権移転登記が却下されてしまいます。 この住所を一致させておくことは、売却する前の売主側の責任です。そのため、住所変更登記費用については売主の負担となります。通常であれば不動産を購入したときに住所変更登記もされていると思うので、住所が一致していればもちろん住所変更登記も必要ありません。 また抵当権抹消登記費用というには、売却する不動産にローンが残っているときにかかる費用です。金融機関が住宅ローンを融資するとき、万が一に備えて不動産を担保にして「抵当権」を設定します。 これはローンの返済が滞ったときに、金融機関がその家と土地を取り上げる権利を持っていることを意味します。売却する物件に抵当権がついていると誰も買おうとしません。買主の関係ないところで家を取り上げられる危険があるからです。 そのため、売却するときには抵当権を抹消するためにローンの残金を一括で清算します。このとき不動産売却で得たお金を使うことができます。ですが、ローンを完済すれば自動で抵当権が外れるわけではありません。抵当権抹消するためには必要な書類に記入して、法務局に手続きをする必要があります。自分で調べて、手続きを進めることもできますが、専門的な内容となるので司法書士に依頼することがおすすめです。 以上のように、住所変更登記費用と抵当権抹消登記費用、それにかかる司法書士への報酬は売主の負担となります。

2-3.引越し費用

不動産売却のときに忘れてしまいがちなものが引越し費用です。自宅を売却するときにはもちろんですが、引っ越しすることになります。このときの引越し費用、不用品の撤去費用なども、不動産買取にかかる費用として計算に入れておきましょう。 家族が多かったり、移動先が遠かったりする場合は思わぬ大きな出費になってしまいます。

3.不動産買取が成立したときにかかる税金

不動産買取による売却が成立して利益が出た時、譲渡所得税を納める必要があります。ただし譲渡所得は、単純に不動産買取によって入金された金額ではありません。

譲渡所得 = (土地や建物を売った金額 + 固定資産税や都市計画税の精算金) – ( 取得費 + 譲渡費用 )
譲渡所得はこのような式で計算されます。 取得費には売却した土地や建物の購入代金、購入時の手数料、その後の改良費や設備費も含まれます。そこから、建物の減価償却費にあたる金額を差し引いて算出します。このとき取得費がわからなかったり、取得費が譲渡価額の5%よりも少なかったりするときは譲渡価額の5%を取得費として計算します。 譲渡費用は、不動産を売却するためにかかった費用です。印紙代や登記費用なども譲渡費用に含めることができます。 そして、上記の式から算出された「譲渡所得」から特別控除を引いた金額が「課税譲渡所得」です。たとえばマイホームを売却したときには3,000万円の特別控除を受けられます。 不動産売却による譲渡所得税の計算は、売却金額ではなく、売却した不動産の所有期間で決まります。長期譲渡所得と短期譲渡所得の2つに区分されていて、長期譲渡所得は、譲渡した年の1月1日において所有期間が5年を超えるものをいいます。これが5年以下であれば短期譲渡所得となります。税率は長期譲渡所得で15%)、短期所得税は30%です。 もちろん譲渡所得がマイナスとなったときは、譲渡所得税はかかりません。 不動産を売却したときの譲渡所得に対する税金は、分離課税となり別で計算する必要がありますが、フクマネでは税金面を含め無料にてご相談対応いたします。まずはお気軽にご相談ください。

4.不動産売却の仲介と買取でかかる費用を比較

最後に、仲介と買取でかかる費用を比べます。

  買取 仲介
リフォーム費用 なし 売主・契約条件次第
ハウスクリーニング費用 なし 売主・契約条件次第
仲介手数料 なし あり
印紙代 あり あり
抵当権抹消登記費用 必要であればあり 必要であればあり
住所変更登記費用 必要であればあり 必要であればあり

不動産買取の場合、リフォームやハウスクリーニングには原則必要ありません。そのままの状態で不動産会社が買い取ります。 一方で仲介による売却の場合は、購入希望者にとっての魅力を高めるためにリフォームやハウスクリーニングを行う必要があるかもしれません。また売却時の条件に盛り込まることもあります。

5.まとめ

不動産買取で必要な費用と、仲介による売却で必要な費用とを比べてお伝えしました。大きな違いは仲介手数料がかかるかどうかです。また、譲渡所得税についてはマイホームかどうか、5年以上ものかどうかで税額が大きく変わります。 不動産売却では大きなお金が入金されることになりますが、譲渡所得税などの必要な支払いを終えて手元に残るお金が大切です。フクマネでは税金面を含め無料にてご相談対応いたします。まずはお気軽にご相談ください。 » お問い合わせ

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フクマネ不動産 編集部

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