• 2018-4-9

転勤で不動産を売却するポイント【賃貸と迷ったときの考え方も解説】

「転勤が決まって住めなくなったので、すぐに不動産を売却したい。でも実際に売却するときはどのようなことに気をつければいいのだろう。」

そんな疑問に答えます。

 本文の内容

  • 転勤で不動産を売却するときのポイント
  • 急ぎで不動産を売却したいときは「買取」も選択肢に入れる
  • 転勤を理由に不動産を売却するときの不動産会社の選び方
  • 売却か賃貸か迷ったときに判断するポイント

弊社は地域密着型の不動産会社として11年の歴史があります。転勤などの事情により、住宅ローンは残っているが早く家を売りたいという方の相談も多く受けてきました。そのような経験を踏まえて転勤時に不動産を売却するときのポイントを解説します。

1.転勤で不動産を売却するときのポイント

転勤の準備で忙しいとは思いますが、売却で失敗しないために押さえておきたいポイントを解説します。

1-1.転勤日までに売りたいのか、転勤後も売却活動を続ける可能性も含めるのか決める

理想は、引越しの直前に売却が決まって、スムーズに引越しと引き渡しを行えることだと思います。とはいえ、不動産の売却は相手があっての話になるので、そう都合よいタイミングで売却を進められるわけではありません。

そのため、まずは転勤日までになんとか売却してしまいたいのか、転勤後も売却活動が続いていていいのかを決めておきます。

 転勤前に売却してしまうメリット

転勤前に売却してしまうメリットは、住宅ローンの支払いと転勤先での家賃の支払いがかぶらないということです。逆に期限が明確になっているため、値引き交渉などで満足できない金額でも売却してしまわなければならないという可能性も出てきます。

また内覧も居住中に対応することになるので、日程調整や清掃などの手間などが、忙しい転勤前に発生することもデメリットです。

 転勤後も売却活動を続けるメリット

一方で転勤後も売却活動を続けるメリットは、焦る必要がないので納得できる条件・価格で売却できる可能性が高くなるということです。しかし転勤先が遠いと、仲介の契約をしている不動産会社がどのような売却活動をしているか直接確認できないというデメリットがあります。

転勤後は住宅ローンと家賃の二重の支払いが発生するので、家計の負担になる可能性もあるので、半年程度は耐えられるだけの貯金があるかは確認しておいた方がいいです。

それだけの余裕があれば、あわてて転勤日までに売却するよりも、転勤後の売却活動も視野に入れて、不動産会社に相談することをおすすめします。

弊社でも売却の相談を無料で受けておりますのでお気軽にご相談ください。
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1-2.住宅ローンが残っている場合は住み替えローンも考える

マイホームを売却するときには住宅ローンの残債はなくさなければなりません。住宅ローンが残っていると、その不動産の抵当権を抹消できず売却することができないからです。

ただ基本的には家の売却代金をそのままローンの返済に充てることで問題はありません。しかしなかには、想定したよりも売却価格が安く、自己資金を足したとしても一括返済が難しい場合も起こります。

そのようなときに考えたいのが「住み替えローン」です。住み替えローンは家の売却と購入を同時に行う人を対象に作られた住宅ローンで、売却代金で返済できなかった住宅ローンの残債を、新しい家を買うときの代金に上乗せして借りることができるというものです。

たとえば売却金をすべてローンの返済にあてたとしても500万円の残債があったとき、新居が3,500万円であれば合計4,000万円の借り入れができるということになります。

転勤先ですぐに自宅を購入しなければならないという条件付きにはなりますが、住み替えローンを利用することで住宅ローンが残ったままの自宅も売却することができます。

ただし焦って新居の購入を決めてもあとから後悔することになる方が多いので、「住み替えローンという手もあるのか」という程度の認識でいることが大切です。

1-3.信頼できる会社に「専属専任媒介契約」か「専任媒介契約」がおすすめ

マイホームの売却を不動産会社に仲介してもらう場合、契約は専属専任媒介契約、専任媒介契約、一般媒介契約の3種類があります。

媒介契約については「不動産売却で結ぶ『3種類の媒介契約』とは【選ぶときの考え方も解説】」の記事で詳しく解説したのでまたご確認いただければと思いますが、転勤が理由で売却をするときには、専属専任媒介契約か専任媒介契約がおすすめです。

他の不動産会社に仲介による利益を横取りされる心配がないので、積極的に売却活動をしてもらえます。また、定期的な売却活動の状況報告も義務付けられているので、転勤後も売却活動を続けてもらうときでも安心だからです。

2.急ぎで不動産を売却したいときは「買取」も選択肢に入れる

海外転勤になった。転勤先が遠いから、売買契約のためにまた戻ってくるのは面倒。というような理由でどうしても転勤日までに売却を完了させなければならない事情もあると思います。

そのようなときには仲介による売却ではなく、「買取」による売却を考えてみてください。

買取は、一般的な仲介による売却価格に比べて60~80%になってしまうというデメリットがありますが、不動産を現状のままで売却できたり、瑕疵担保責任を負う必要がなかったりといったメリットもあります。
» 参考:不動産買取の相場は市場価格の60%【損しないためのポイントを解説】

ただ不動産会社によって買取の査定金額はばらばらなので、複数の会社に査定を依頼したほうがいいです。弊社でも買取査定を行っております。
» お問い合わせはこちら

3.転勤を理由に不動産を売却するときの不動産会社の選び方

先ほど、仲介による売却を依頼するときには、不動産会社と専属専任媒介契約か専任媒介契約のどちらかにした方がお伝えしました。このとき契約を結んだ不動産会社1社にすべてを任せることになるので、「信頼できる」会社に依頼することが大切です。

 担当者を判断するポイント

  • わかりやすい用語で売却活動について説明してくれる
  • 質問に丁寧に答えてくれる
  • 売却価格の査定結果について根拠も説明してくれる
  • 売却にかかる費用や税金、対応まで含めて説明してくれる
  • 物件のある地域情報について詳しく把握している

こうしたことは売却の相談をしたときに、気になることは我慢せずに全部聞いてみれば、どのような対応を取られるかでわかります。

このときにしっかりと話しを聞いてくれて、細かい質問にも嫌な顔せず答えてくれて、売却活動の提案までしてもらえれば安心して大丈夫でしょう。満足できる売却活動をしてもらえるはずです。

4.売却か賃貸に迷ったときは3つの軸で判断する

せっかく買ったマイホームなので、そのまま手放すのは惜しい。なんとか上手に活用できないものだろうか。と賃貸に出すことと迷うかもしれません。

そのようなときには下記の3つの軸で判断してみてください。

  • 戻ってくる可能性があるか、それはいつごろなのか
  • 売却したときはいくらで売れるのか
  • 賃貸に出したときに需要はどれくらいあるのか

もし転勤が短期間、3年~5年以内に戻ってくることが濃厚で、戻ってきたときはまた購入した自宅に住み続けたいということであれば、賃貸に出すという選択肢は有力です。家賃収入を得られれば、購入した家のローンが残っていたとしても負担になりません。

そして戻ってくる可能性がないのであれば、売却したときの価格と、賃貸に出した場合での10年間での見込収益とを比べてみてください。立地がよくて賃貸としても十分な需要が見込める場合は、資産運用として賃貸物件にすることで売却するよりも安定した副収入を得られるかもしれません。

ただし賃貸物件にする場合は、ローンの切り替えが必要だったり、空室リスクがあったりといった注意点もあるので慎重に検討することが大切です。

賃貸に出すときの注意点などについては下記の記事をご覧ください。
» 急な転勤で『購入した不動産を賃貸に出す』ときに知っておきたいこと

以上、転勤で不動産を売却するときのポイントについてお伝えしましたが、その中でも特に大切なことは、信頼できる不動産会社を見つけることです。

転勤が決まってからは、身の回りのことも含め、色々と忙しくなります。そのときに安心して任せられる不動産会社であれば、売却について心配することなく、転勤の準備を進めることができるかと思います。早めの準備を心がけましょう。

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